Hogyan éri meg legjobban kiadni lakását?

gyümölcsöző ingatlan befektetés

A lakóingatlanokról elmondható, azon túl, hogy egy remek befektetési lehetőség, a megszerzett jövedelem utáni adófizetési kötelezettség is rendkívül kedvező. Kevés olyan jövedelem van a magyar adórendszerben, amely után arányaiban kevesebb adót kell fizetni, mint a lakásbérbeadás után.

Ha néhány alapvető fogalommal is tisztában van a tulajdonos, akkor még gyümölcsözőbbé teheti ingatlan befektetését.

Nézzük először ezeket a fogalmakat, annak érdekében, hogy az adózás mechanizmusa érthető legyen:

  • Bevételnek tekintünk minden olyan megszerzett vagyoni értéket, amit a bérlő a bérbeadó számára fizet vagy megtérít. Itt nem csak a megfizetett bérleti díjat kell figyelembe venni, hanem például a rezsit is. (Egy olyan eset van, amikor a rezsi nem képezi a tulajdonos bevételét, mégpedig akkor, ha az órák a bérlő nevén vannak. Ilyenkor a bérlő nem a tulajdonos felé rendezi ezeket a számlákat, hanem ő maga fizeti meg közvetlenül a szolgáltatónak. Ez azonban meglehetősen ritka.)
  • Költségnek azokat a kiadásokat tekintjük, amelyek a tulajdonost terhelik és erről nevére szóló számlával vagy más dokumentummal, bizonylattal rendelkezik, amely a kiadást igazolja. Költségként azokat a tételeket lehet elszámolni, amelyek a lakás bérbeadásával kapcsolatban felmerültek. A rezsin kívül ilyen lehet például a lakás biztosítási díja, a bérbeadásnál közreműködő ingatlanközvetítőnek fizettet jutalék, a bérleti szerződés megfogalmazását végző ügyvéd munkadíja, a közjegyzői díj, hirdetési költség, felmerült karbantartási költségek.
    Sokan elfelejtkeznek az amortizációról vagy más néven értékcsökkenésről. Pedig évente a lakás vételárának 2 %-a szintén költségként elszámolható. Egy 30 millió forintos ingatlan esetében ez 600 000 Ft, amelynek az adóvonzata 90 000 Ft. Vagyis, ennyi személyi jövedelemadót tud a tulajdonos megspórolni, ha nem felejtkezik el az amortizációról. (Ha feltételezzük, hogy az ingatlan egész évben bérbe van adva. Ha éppen nincs bérlő, de a tulajdonos saját céljaira nem használja és szemmel láthatólag mindent megtesz, hogy új bérlőt találjon, az értékcsökkenés arra az időszakra is elszámolható.)
  • Jövedelem pedig e kettő különbözete és azért nagyon fontos kategória, mert adót fizetni mindig a jövedelem után kell.

A jövedelemadó mértéke 15 % és ezen túlmenően semmilyen adó vagy járulék nem terheli a bérbeadást.

(A 14 %-os egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettséget, melyet 1 millió forint feletti jövedelem esetén kellett fizetni 2018. január 1-jén eltörölték, így maradt tisztán csak a személyi jövedelemadó.)

lakás bérbeadás adózása

Az ingatlan-bérbeadásból a magánszemély ún. összevonandó jövedelmet szerez, ami azt jelenti, hogy igénybe lehet rá venni

  • a családi kedvezményt,
  • az első házasok kedvezményét,
  • a személyi kedvezményt.

Aki nem akar a költségekkel bajlódni, annak lehetősége van az ún. 10 %-os költséghányad alapulvételével megállapítani a jövedelmét. Ez azt jelenti, hogy a kapott bevétel 90 %-át kell jövedelemnek tekinteni, ebből kell kiszámolni a 15 % személyi jövedelemadót.

Az ingatlan tulajdonosa megteheti azt is, hogy év közben a 90% alapulvételével fizet adóelőleget, (ezzel csökkentve az adminisztrációs terheket) majd az éves adóbevalláskor már előveszi a meglévő  bizonylatokat és  bevételek, költségek különbözeteként állapítja meg a személyi jövedelemadó alapját.

Az adóelőleget negyedévente kell fizetnie a bérbeadónak, ha bérlője magánszemély. Amennyiben úgy adódik, hogy egy vállalkozás költözik a kiadott lakásba, úgy neki, mint kifizetőnek a feladata  levonni az adót és havonta utalni az adóhatósághoz. (A tulajdonos magánszemély felé ekkor a levont adóval csökkentett bérleti díjat fizeti ki.)

Ha a bérlő egy vállalkozás, akkor könnyen lehet, hogy számlát szeretne kérni a bérleti díjról. Ehhez viszont a magánszemélynek adószámot kell kérni, mert csak adószám birtokában lehet számlát kiállítani. Adószámot intézni a nav ügyfélszolgálatokon lehet, de ha a lakástulajdonos rendelkezik ügyfélkapus regisztrációval, akkor otthonról is meg tudja oldani. Ehhez a 18T101-es nyomtatványt kell le- és kitölteni, majd az Általános nyomtatványkitöltő program (ÁNYK) segítségével beküldeni az adóhivatalba. (A nyomtatvány nevében a 18 az évre utal, így jövőre a 19T101 elnevezésű dokumentumot kell keresni.)

Figyelem! Egy magánszemélynek, csak egy adószáma lehet. Így, ha valakinek már van adószáma, mert pl. egyéni vállalkozóként tevékenykedik, akkor már nem kell újat kérni, elegendő az új tevékenységet bejelenteni.  (Csak zárójelben jegyzem meg, hogy szja szerint adózó egyéni vállalkozóként nem érdemes ingatlant bérbe adni, KATA szerint adózó egyéni vállalkozónak pedig nem lehet, mert elveszti KATA alanyiságát.)

Érdekelné egy remek balatoni ingatlanbektetési ajánlat? Hívjon minket vagy írjon nekünk!

Hasznosnak találta ezt a bejegyzést? Ossza meg ismerőseivel is! 

A cikk írója:

Vágner Emília adótanácsadóVágner Emília, mérlegképes könyvelő, adótanácsadó

(www.konyvelesobudan.hu)