Jó nyaraló ingatlan befektetés a Balatonnál?

balatoni ingatlan befektetési kalkuláció

Mit vegyünk figyelembe ha befektetési céllal is vásárolnánk lakóingatlant a Balatonnál?

Igyekszünk tényszerűen, statisztikai adatok figyelembe vételével körbejárni a témát és tanácsokat adni.

A világjárvány sokkhatása megtorpanást eredményezett a kiemelt turisztikai helyszínek lakáspiacán is, bár elemzők szerint a befektetők a Balatoni régióban kevésbé bizonytalanodtak el. A balatoni  ingatlanbefektetésekről elmondható, hogy olyan befektetések, melyek ugyan függnek a konjunktúra hatásaitól, de más befektetési formákhoz képest kevésbé hajlamosak nagy kilengésekre, és szálláshelyként történő hasznosításuk hozzájárul a befektetés biztonságához.

Az ingatlanvásárlásról szóló döntésnek balatoni ingatlan befektetés esetében sem  érzelmi alapon kell megszületnie. Ügyfeleinknek ebben kívánunk segítséget nyújtani. Az alábbiakban részletezzük az ingatlanbefektetések legfontosabb szabályait, és bemutatjuk, hogy a Royal Homes lakópark ingatlanai milyen lehetőséget kínálnak.

„Jó helyen lévő ingatlant vásároljunk”

A (balatoni) ingatlanbefektetés első számú szabálya, hogy jó helyen levő ingatlant vásároljunk. Keszthely – melyet sokan a Balaton fővárosának tekintenek – minden szempontból jó választás. A turisztikai fejlesztések egyik fő célpontja továbbra is a Balaton. Keszthely azok közé a települések közé tartozik, amelyik felismerte, hogy fejlesztések tekintetében olyan beruházások megvalósítására van szükség, melyek hozzájárulnak ahhoz, hogy szokásos nyári idényen kívül is vonzó turisztikai célpont legyen. A Balatonfelvidéken 3 milliárd forintból újul meg 8 helyszín, köztük Keszthely is. A Royal Homes eladó lakásai Keszthely központi részén, mégis csendes vízparti környezetben helyezkednek el. A közelben vitorlás kikötő, strand és a városi élet kényelmét nyújtó boltok, éttermek, piac, gyógyszertár található. Ideális kiinduló helyszíne a tó körüli sétáknak, kerékpározásnak, túrázásnak. A híres Hévízi Gyógyfürdő mindössze 5 km-re található.

balatoni ingatlan árak

„Nem mindig az olcsó, a jó”

Ez az állítás kifejezetten igaz lehet Keszthely tekintetében. Az elmúlt években folyamatos drágulást tapasztalhattunk az ingatlanpiacon. Az MNB által közzétett legfrissebb, 2019 harmadik negyedéves adatok alapján, a fejlesztés alatt álló új ingatlanok esetében a területen 700 ezer Ft-ot meghaladó négyzetméterárakra számíthatunk. Az ingatlan befektetési döntéseknél azonban az ingatlan ára csak egy tényező. A döntésnél a várható megtérülést is számításba kell vennünk. A térképen vörössel jelzett területek valóban a legdrágábbak közé tartoznak, azonban várhatóan a jövőben is népszerű lesz a környék, így az ingatlanok könnyen eladhatók, kiadhatók, és ez hatással van az árakra is.  

Használt lakás piac kitekintés

Érdemes egy kis kitekintést tenni a használt lakás piac adataira is, ahol Keszthelyen az országos trendeknek megfelelően dinamikus áremelkedést tapasztalhattunk. Az átlagárak az országos átlag felett alakultak, és 2017-től nagyobb mértékben emelkedtek. A kormányzat kereslet fenntartását előidéző intézkedései folyamatosan lendületben tartották a piacot.

használt lakás árak Keszthelyen

„Jó ingatlant vásároljunk”

A lakásvásárlás során az ár és elhelyezkedés mellett az is fontos, hogy jó ingatlant vásároljunk. Az utóbbi évek adásvételeinél felerősödtek a kényelmi szempontok és az ingatlan, mint élettér került fókuszba. A koronavírus okozta világjárvány lefutását követően a távmunka növekvő szerepével számolhatunk, éppen ezért vásárlóink között megjelenhetnek olyanok is, akik korábban egy nyaraló megvásárlásának lehetőségét, annak kihasználtságára hivatkozva vetették el.

A „jó ingatlan” egyidejűleg teljesíti a kényelemmel és ezzel arányos fenntartási költségekkel szembeni elvárásokat. Kényelmi szempontból a Royal Homes lakópark minden lakása örökpanorámás, saját terasszal rendelkezik, egyedileg alakítható és mindezt különleges szolgáltatások egészítik ki.

Akár nyaralóként, akár befektetési céllal keresnek a vevők ingatlant a fenntartási költségek mindig nagyon fontos szerepet játszanak, hiszen a háztartások átlagos éves fogyasztásának kb. 20%-át (2018 év végi adatok alapján) éppen a lakásfenntartás és háztartási energia teszik ki. Napjainkban egyre nagyobb az igény arra, hogy a lakások energiafelhasználása során korszerű, környezetbarát technológia kerüljön alkalmazásra. Általánosságban elmondható, hogy minél modernebb a fűtési rendszer, annál alacsonyabbak lesznek a fenntartási költségek. A fűtési-hűtési költségek esetén alkalmazott technológiának megfelelően 40-50%-os különbségek is lehetnek.  A Royal Homes lakópark épületei a beépített prémium anyagoknak és a modern hőszivattyús hűtő-fűtő rendszernek köszönhetően AA+ energetikai minősítéssel rendelkeznek, ezzel biztosítva az alacsony fenntartási költségeket. Az első ütemben átadott lakásoknál az energiafelhasználás átlagos költsége 15-20 ezer Ft között alakult.

„Ingatlan hasznosítási lehetőségeinek feltérképezése”

Befektetési célú ingatlanvásárlás esetén elengedhetetlen a piaci környezet alapos vizsgálata. Tájékoztató anyagunkban megállapításainkat a KSH által közzétett statisztikai adatokra, és piackutatásra alapozzuk.

 

A magyarországi belföldi utazások legfőbb célpontja továbbra is a Balaton.

Az alábbi ábrán jól látható, hogy idegenforgalmi régiók között a legnagyobb arányt a balatoni régió képviselte a belföldi utazások számát tekintve. Különösen nagy az aránya, ha a szállásdíjak alapján végezzük az összehasonlítást.

balatoni utazások statisztika

Az igénybe vett szállások típusát vizsgálva általánosságban elmondható, hogy egyre nő a fizetővendéglátó szálláshelyek (magánszállás) iránti kereslet a belföldi forgalomban is. Miközben a többnapos belföldi utazások darabszáma az elmúlt 3 évben stagnált, 2019-ben pedig enyhén csökkentést is mutatott, addig a fizető szálláshelyek tekintetében továbbra is növekedést láthatunk. 2018-ban 9,8%, míg 2019-ben 4,8% növekedést mértek.

A szálláshelyek nyilvántartása szerint 2019 végén, Keszthelyen 299 szállásadó volt regisztrálva és 874 szobával várták az ide érkező vendégeket.  Az idegenforgalmi régiók összesített adatai azt tükrözik, hogy a vendégek és vendégéjszakák száma egyértelműen növekedő tendenciát mutatott, és az meghaladta a szállásadók kapacitás bővülését.

A külföldi vendégforgalom növekedésével a belföldivendég-éjszakák aránya évről évre csökkent, míg 2010-ben közel háromnegyedét, addig 2019-ben alig több mint a felét töltötték el a belföldi vendégek. A külföldi vendégforgalom szinte mindegyik turisztikai régióban jelentősen bővült. Az árak és kihasználtsággal kapcsolatban a kiadó magánszálláshelyeknél nem rendelkezünk pontos statisztikákkal, ugyanakkor nem követünk el hibát, ha az elemzésnél a kereskedelmi célú szálláshelyek adataira támaszkodunk, hiszen a Royal Homes Lakópark által kínált szálláshelyek mind minőségükben, mind szolgáltatásukban magas színvonalat képviselnek, és komoly versenytársként jelennek meg. Keszthelyen a kereskedelmi célú fizető szálláshelyek 2019-ben 41,6% kapacitáskihasználtsággal működtekFőszezonban kihasználtságuk mértéke elérte a 75 %-ot. 

2019-ben 26.232 Ft-ot kellett fizetniük a vendégeknek egyéb szálláshelyen, és 17.651 Ft-ot kértek el a szállodák egy éjszakáért. Piackutatásunk során a Royal Homes lakópark által kínált ingatlanokhoz hasonló adottsággal rendelkező ingatlanok kínálati árait vetettük össze. A legalacsonyabb éjszakánkénti ár 33.000 Ft volt, míg a legmagasabb megközelítette a 70.000 Ft-ot

„Megtérülés számítása”

Befektetési döntésünk meghozatalakor az egyik legfontosabb tényező a várható megtérülés. Bevételeink és költségeink tervezésekor óvatos megközelítést alkalmaztunk. Példánkban a választott ingatlan vételára: 60 millió Ft. A számítások során bemutatjuk, hogy milyen hozamra számíthatunk, ha bevételünket átlagos árakon, vagy a Royal Homes lakópark már szálláshelyként üzemeltetett ingatlanainak kínálati árait vesszük figyelembe. A kapacitáskihasználásnál 40%-kal és egy hónap állásidővel számoltunk. Külön kiemeltük, hogy milyen hozam érhető el hitel igénybevétele esetén.

Számításaink azt mutatják, hogy lakásaink szálláshelyként történő üzemeltetése esetén, átlagon felüli hozam érhető el.

Royal Homes lakások megtérülése

„Az ingatlan nem teljesen passzív befektetés”

Az ingatlan befektetés célú vásárlás során tudnunk kell, hogy nem teljesen passzív befektetési eszköz. A vásárolt ingatlan időszakosan felújítást igényel, és ha szálláshelyként kerül üzemeltetésre, akkor minden ezzel összefüggő szervezési tevékenységet meg kell oldani, üzemeltetni. (beleértve a vendégek érkeztetését, elutazását, takarítást, stb.) A befektetők döntését befolyásolhatja az a tényező is, hogy a Royal Homes lakópark fejlesztője bérbeadási szolgáltatást is nyújt igény szerint a vásárlóinak.

„Ingatlanbefektetés hitelből: csak ha van biztos bevételi forrás”

A bankközi forint hitelkamatláb (BUBOR) változásával emelkedés várható 2020-ban a jelzáloghitel kamatokban is. Az egész világot sújtó koronavírus járvány olyan bizonytalan helyzetet teremtett, amely teljesen átalakíthatja a gazdasági kilátásokat. Az ingatlanbefektetést hitelből történő vásárlás esetén csak azoknak ajánljuk, akik biztos bevételi forrással rendelkeznek. A hitelből vásárolni szándékozók jelenleg kettős dilemma előtt állnak. A lakáspiac megtorpanását tekintve egyrészt kivárnának csökkenő árakban bízva, ugyanakkor a hitelkamatlábak felfelé történő elmozdulása éppen döntésüket sürgetné. Példánk azt szemlélteti, hogy 1% kamatváltozás 10 millió Ft összegű hitelnél 1,37 millió forinttal emeli meg a teljes hiteldíjat. Továbbra is népszerűek a Minősített Fogyasztóbarát Hitelek.

Az ügyfelek a kamatkockázat kivédésére egyre gyakrabban választják a 10, 15 éves kamatperiódusú hiteleket. A bankok általában 20-30% sajáterőt követelnek meg, ugyanakkor befektetési célú vásárlás esetén minimális hitelhányad javasolt. A megtérülés számítás során bemutattuk, hogy jelenlegi kamatkörnyezetben milyen hozamra számíthat az a vásárló, aki saját forrását hitellel egészíti ki. Javasoljuk, hogy kérjék pénzügyi tanácsadók segítségét, akik nemcsak bankok egymással versengő ajánlatait mutatják be, hanem partnerkapcsolataikon keresztül gyors ügyintézésre, és további kedvezményekre is számíthatnak ügyfeleik.  (*Példánkban egy kereskedelmi bank 2020. május 1-től érvényes kedvezmények nélküli ajánlata látható)

Összefoglalva pozitívan tekintünk a jövő felé. Reményeink szerint sikerült áttekinteni, hogy milyen szempontokat kell vevőinknek mérlegelnie ingatlan vásárlásról szóló döntésük meghozatalakor. Meggyőződésünk, hogy az általunk kínált ingatlanokban mindenki megtalálja a számításait. Kényelmet és luxust nyújt a „második otthont” keresőknek és átlagon felüli hozammal kecsegtet a befektetni szándékozóknak. 

További információk:

Royal Homes Lakópark, Keszthely

Keszthely, Vitorlás sétány 2.

telefon: +36-30-195-0317

royalhomes@royalhomes.eu

www.royalhomes.eu